如果有一套天河北的“筍盤”房價打七折,但沒有合法房產證明、也沒有正規的過戶手續,你會買嗎?
  經過四年的城中村改造,天河區林和村村民終於領到了回遷房鑰匙。不過南都記者近日回訪發現,有個別村民拿出回遷房到多家中介低價放盤,出讓本屬於村集體的小產權房。廣州市國土部門及法律界人士提醒市民,集體所有權的回遷安置房是不能上市交易的,買賣協議無法得到任何法律保障。
  2009年,原市國土房管局局長謝曉丹曾解釋過廣州城中村改造新政策,嘗試由村集體決策選擇將安置房的土地性質由集體轉為國有後可上市。
  多家中介放盤林和村回遷房
  50層高的電梯樓,披著金色的外牆,港式戶型內安裝了新款的櫥櫃,窗外,天河北新中軸線的繁華盡收眼底。林和村位於天河北中央商務區的核心,距廣州火車東站200米。經過4年的等待,天河區林和村終於完成了城中村改造,迎來了回遷安置房落成交收的大喜日子,2107套電梯洋房的鑰匙陸續分發到703戶村民手中。記者近日在林和村回遷房小區內看到,小區內賣燃氣爐具、空調機、裝寬帶的促銷攤位一字排開,好不熱鬧。當中,還有一個房地產中介攤位掛著“出租出售”的招牌。
  “你要買房嗎?現在很便宜啊。”當記者近日回訪林和村回遷房小區,當即有房屋中介向記者推銷這些房屋。名片上印著盈謙地產的中介楊小姐表示,目前他們私底下放盤的房源售價約為3.2萬-3.8萬元/平方米,共有40-100平方米等六種戶型可供選擇。對比一牆之隔、擁有合法預售證的住宅小區“峻林”,在新浪樂居上的報價均價為4.5萬元/平方米,房價幾乎打了七折,以一套40平方米的單間計算,比正規商品房便宜了30萬元。
  為何會如此划算呢?據瞭解,原林和村城中村改造地塊上,共有南北兩組外形相似、土地性質不同的高層電梯洋房,其中南部的是由新鴻基地產公司開發的“峻林苑”項目,屬於國有土地上開發的正規商品房小區,而北部的村民回遷安置房,則屬於集體土地上的房屋,只有使用權,沒有正規產權。按照我國相關法規,這樣的房屋屬於小產權房,是不能推向市場交易的。
  筍盤還是損盤?
  連日來,南都記者以買家的身份先後三次深入林和村回遷房,瞭解村民私下出讓小產權房情況,發現放盤出售小產權性質回遷房的中介不在少數,僅林和苑內擺攤的中介,就有五家表示有房源可以看。中介楊小姐也承認,他們放盤的確系小產權房,無法提供房產證,但是她保證,這並不影響買方的利益,因為等買方一次性付清房款後,就會帶買方到村委會辦理“轉名”手續,將原本登記在村集體的房屋使用權所有者的名字,由村民的名字改為買家的名字。“大家都是這麼做的,沒問題的。”
  見記者還有疑慮,她又補充說,雖然現在是農民房,但兩年後將會“變性”,到時候按照村集體發放的房屋產權證明,將會換髮國土部門發放的正規房產證,到時就名正言順變成買家名下的合法物業了。
  儘管記者多次向中介要求看現樓,但大部分對此十分謹慎,只會口頭說有回遷房出售,但不會擺出銷售字樣的廣告,面對看房的要求,也只是先帶到其他非出售房源來看“樣板房”,再確認記者買房的誠意。裕豐地產中介黃先生聽說記者要買房時,帶記者進入A 3棟1907戶看了一套70平方米兩室一廳的房子,他說這個房子只是先給記者看看,如果確定有誠意才幫忙聯繫賣家。
  隨後記者又隨另一名中介來到A 4棟11樓某西北向單位內看現樓,這是一家只需添置傢具即可入住的港式戶型兩房單位,在記者的多次要求下,房屋業主羅小姐終於現身,她向前來看房的記者強調,一定要一次性付清房款,如果買家擔心風險,可以邀請律師或到公證處進行公證,雙方簽訂協議,證明房產已完成“過戶”,日後辦理手續正式發放房產證時,新證上將署上買家的名字,這樣雖然對買家有極大風險,但只要等兩年,買家就可以小產權房的價格,買到有證的大產權房了。
  無獨有偶,本月6日媒體前往林和村採訪回遷房交付儀式時,也有村民詢問記者要不要買房。一名村民何阿姨向記者表示,目前手上有8套房子,她想拿出2套出售,5套拿來出租。“你們要一次性付款,旁邊的房子要賣4.5萬元/平方米以上,但是我的房子只要3.2萬元/平方米,朝向非常好,還能夠看山上的風景。”何阿姨說,她打算將出售房子的錢拿來做點小生意。
  一旦上市村民大多變千萬富翁
  按照林和村公佈的數字,本次共將2107套回遷房分給703戶回遷,6棟50層高的回遷房總建築面積達21萬平方米。平均每戶分得3套回遷房,儘管沒有公佈分得最多和最少的數字,但不難發現,一旦林和村的房屋允許合法轉讓,林和村絕大部分村民都會成為千萬富翁。
  “我都記不清哪套是哪套了。”村民何女士說,她分到了8套房子,但不算最多的,據說最多的一戶有21套,自從上個星期分到鑰匙後,她就馬不停蹄地去收樓、搞衛生,購置家電和搬家。由於一下子收到的房屋鑰匙太多,房子又分佈在小區不同的地方,她說:部分新分到的房子還沒有來得及去。有時站在新房裡,也分不清是哪一套。
  金色的大堂掛著水晶吊燈,推開胡桃木色的木門,房內地磚、牆面已完成裝修,廚房配備不鏽鋼盆,只要購置爐具、空調和傢具,即可入住。記者算了一筆賬,按照這樣的標準,如果按每平方米售價為3.5萬元的標準,村民回遷房約為40-150平方米,那麼村民每出售一套房屋,就可以套現不少於140萬元。
  不過,採訪中大部分村民都表示,不想出售手上的房產,因為這是“長期飯票”,村民大部分沒有其他收入,日後子孫後代就只能靠房租來保障生活來源了,而緊鄰東站的林和村地塊房價一直在漲,村民也感嘆:“賣了就買不回來了。”
  回應
  市國土局:村民安置房不能買賣
  56號文:安置房上市須補繳三成地價
  究竟廣州城中村改造後,用於回遷的村民安置房能否上市交易?可否享有合法的產權證明?
  廣州市國土房管局相關人士介紹,林和村回遷安置房,目前仍屬於集體所有土地產權,按照我國法律是不能上市交易的。而根據2009年廣州市出台的56號文(即《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》)中對於安置房確權和交易的具體規定,全面改造項目的安置房(含非住宅復建安置房)可以辦理國有房地產權證,並註明未辦理土地有償使用手續。安置房交易轉讓時,房屋業主應當按照基準地價的30%繳交國有土地使用權出讓金。
  林和村:爭取兩年內“集體”變“國有”
  針對林和村近日有人私下轉讓回遷房套現的事件,南都記者昨日採訪了廣州林和潤楊經濟發展有限公司董事長、黨支部書記何光勝,他表示,回遷安置房已經分下去了,村民怎麼用,他作為村幹部無權干涉。他承認,目前不少中介在回遷安置房周邊游說村民拿房出來賣,至於有無房屋已經私下轉讓,他表示不知情。
  對於村民及中介均對外宣稱,林和村安置房將於兩年後發放房產證,何光勝證實目前確有這樣的計劃,“不是兩年後,是兩年內”。屆時將補繳土地稅(即土地出讓金),讓回遷房所在的土地從集體土地性質轉變為國有土地性質,完成這一程序後,回遷安置房將變成正規商品房,獲得正規房產證,屆時將可以推向市場合法出讓。記者瞭解到,林和村是全市首個提出“變性”的城中村,如果成功獲發房產證,將意味著農民的宅基地房通過城中村改造,從原來無法合法流轉,變為合法的資產流入市場。
  至於有傳言稱,現在交清房款,也能在村委辦理提前“轉名”手續,以避開發放房產證後高額的二手房產交易稅費,何光勝則沒有正面回應,他多次重覆,“村民的家事我管不了。”
  觀察
  獵德村屋交付4年未能“變性”上市
  按照林和村支書何光勝的說法,村裡確實有兩年內“變性”的計劃。市三舊辦方面也有相關政策,支持城中村改造後的回遷房補繳費用後予以辦證。那麼,村民是否都一致同意將自家房屋從“小產權房”變為國有土地產權呢?對此,南都記者採訪發現,村民內部也有分歧。
  “肯定不想轉啦,轉了就只有70年產權。”村民池先生明確表示反對,目前集體土地上的房屋,並沒有明確使用年限,子孫後代都能靠房租過上安穩日子,若變為國有土地房屋,過了70年不知會發生什麼政策變動,因此傾向於不變。但也有村民支持“變性”,村民何女士認為,一直想換房,如果村屋允許合法買賣,就可以賣掉名下一部分房產,到其他地方買房。
  按照《村民組織法》規定,涉及村民切身利益的決定,須組織村民會議討論,會議應當有本村18周歲以上村民的過半數,或者本村2/3以上的戶的代表參加,村民會議所作決定應當經到會人員的過半數通過。而在廣州城中村改造的依據《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)文中,明確了拆遷前須徵得90%的戶數同意方可啟動。
  值得註意的是,所謂的“變性”是指回遷安置房下麵的土地改變性質,從集體土地轉變為國有土地,而不是針對個別房屋單元。原市國土房管局局長謝曉丹在2009年曾解釋過廣州城中村改造嘗試的辦法,由村民自己選擇安置房的土地性質。時任該村村支書的李方榮當時稱,由於絕大部分村民不同意將土地變性,最終獵德村回遷房土地仍是集體土地。
  2009年,廣州市出台“三舊”改造辦法,明確將對全市138條城中村進行改造,其中獵德村、林和村、楊箕村等52條村須進行拆除重建。迄今為止,僅獵德村和林和村完成村民安置,首條完成改造的獵德村自2010年完成回遷房交付後,一直未辦理“變性”手續,6000多套回遷房仍是小產權房。林和村是全市第一個對外宣稱有計劃轉為國有土地、為村民辦理房產證的城中村。
  廣東華瑞興律師事務所律師魏濟民透露,其實獵德村村民不願意辦理村屋土地“變性”手續,主要原因有三,一是村民大部分沒有工作和收入,基本靠房租為生,即使補繳了土地出讓金讓房屋具備了合法出讓條件,仍不會賣房而只是租房;二是考慮到稅費問題,由於須補繳30%的土地出讓金,加上房屋過戶時要繳納20%的個稅,高額的稅費讓不少村民望而卻步;三是辦理了“變性”後只有70年產權。
  律師說法
  買賣小產權房官司
  很少見買方勝訴
  究竟村民所講,在小產權房轉正前私下簽訂協議,到轉正後才將房屋正式過戶的做法,是否受法律保護?南都記者咨詢了長期處理房地產案件的廣東華瑞興律師事務所律師魏濟民。
  “這本來就是不合法的交易,律師怎麼會替他公證?”魏濟民說,目前國土部、省住建廳再三發文禁止小產權房交易,法律也不承認小產權房買賣合同。他曾多次代理小產權房買賣合同糾紛,由於徵地拆遷、房屋升值等原因,小產權房的買賣雙方發生權屬糾紛,最終均以非村民一方敗訴告終。因為無論發生多少次轉手,法律只保護農民對小產權房的使用權,只要農民提出訴訟,多數都會很容易通過法律手段拿回房屋。買家由於不是該村農民,按照現行法規,無法在集體土地使用證上落名。即使雙方對簿公堂,買方最多只能獲賠償當初的建設費或購置費,再補上銀行的利息,換個角度看,無論房屋升值多少,都與非村民一方無關。
  知多D
  按照我國土地管理法,我國土地分為國有土地和集體土地兩種所有制性質,這種城鄉二元的土地制度矛盾,在當前快速的城鎮化過程中尤為突出,造成了“城中村”、“徵地糾紛”等問題。今年初,中共中央、國務院印發了《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》,當中明確了“農村集體用地與國有土地同權同價,要求加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配製度。有關部門要儘快提出具體指導意見,並推動修訂相關法律法規。各地要按照中央統一部署,規範有序推進這項工作。”
  採寫:南都記者 吳廣宇 張艷芬 實習生 鄒曄
  攝影:南都記者 高貴彬  (原標題:林和村回遷房市價打七折,你敢買嗎?)
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